Skip to content

Защитим в любой ситуации!

нужна помощь автоюриста сарова срочно
Главная | Наследовательное право | Сущность процесса оценки объекта недвижимости

Оценка недвижимости

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект. Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков. Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли. Вторая операция — определение валовой стоимости замещения. Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости стоимости замещения объекта недвижимости. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

В качестве компонентов могут выступать: Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1 норма-час и т. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10 — 15 процентов от региональной стоимости строительства. Третья операция — определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода.

Удивительно, но факт! Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что:

Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. Как известно, существуют три виды износа: Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Сущность процесса оценки объекта недвижимости странно было

Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Удивительно, но факт! Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки:

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр.

Сущность процесса оценки объекта недвижимости понадобилось всего

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания или стоимостной метод. В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания [10] определяется как взвешенная величина. К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни: Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Типичный срок физической жизни [11] , определяемый нормативными актами действующего законодательства. С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как: Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.

Содержание

Срок жизни здания или сооружения [12] 2. Хронологический фактический возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой: Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Функциональное устаревание или функциональный износ объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее , характерный для данного вида квартир.

Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы. Экономический износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений.

В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным.

В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно. Уменьшение стоимости, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных методам определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, то есть стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — нет.

Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта. Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Четвертая операция — добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. Определение валового дохода включает: Оценку потенциального валового дохода, то есть дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек.

5.3. Технология оценки объектов недвижимости

Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него.

Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете.

Оценка недвижимости

Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Операционные издержки принято на: Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя. Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости. Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен: Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5.

Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста упадка бизнеса. При этом могут использоваться следующие методы: Метод капитализации доходов метод прямой капитализации. Метод дисконтированных денежных потоков.

Читайте также

  • Ипотека в оаэ для россиян
  • Вредные условия труда уборщика производственных помещений
  • Осмотр автомобиля перед постановкой на учет в магнитогорска